合志市幾久富のK様から「不動産の査定方法について」ご質問を頂きました。

 

不動産の査定方法については複数の査定方法があります。

1.取引事例比較法

2.原価法

3.収益還元法（直接還元法・DCF法）

主に上記の3つがあり、土地・建物・マンション・収益物件など査定する不動産によって、査定方法を選択します。

 

今回は土地の査定についてご説明します。

土地の査定については、1.取引事例比較法を選択します。

取引事例比較法は、売却する土地と条件の近い土地の、過去の取引事例を選んで比較する方法です。

条件の近い土地の平均坪単価を算出し、算出した坪単価に売却する土地の坪数を掛け合わせ、その価格をベースに個別要因を考慮して査定価格を出します。

 

例えば合志市幾久富の合志市立南ヶ丘小学校周辺での売却を相談された事例をもとに査定してみましょう。

売却予定地が50坪の土地だったとします。

近隣の土地の取引事例を調べた結果がこうなりました。

 

「近隣取引事例」

合志市幾久富　土地A　1,200万円　60坪　20万円/坪

合志市幾久富　土地B　1,040万円　80坪　13万円/坪

合志市幾久富　土地C　765万円　45坪　17万円/坪

 

合志市幾久富　土地A　20万円/坪　+　合志市幾久富　土地B　13万円/坪　+　合志市幾久富　土地C　17万円/坪　÷　3　＝　平均坪単価16.6万円/坪

 

合志市幾久富売却予定地の平均坪単価16.6万円/坪　×　売却予定地50坪　＝830万円となる為、

査定価格830万円がベースとなります。

 

今回の事例では売却予定地が角地であった為、個別要因として評価を5％上げて評価しました。

830万円　×　105％　＝871.5万円

最終的に査定地は、50坪・871.5万円・坪単価17.4万円が査定価格となります。

 

査定価格を左右する個別要因は複数ありますので、また別の機会にご説明したいと思います。

 

 

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㈱生活情報ネット

取締役 営業部長　野田 大地