菊陽町津久礼に収益物件をお持ちのU様から、「収益物件を売却するタイミング」についてご質問を頂きました。

 

収益物件の売却時期は、投資家の方の状況（30代の投資と70代の投資では答えが変わりますし、資産背景でも変わります）で答えが変わることとが前提ですので、一般論でご説明をします。

 

今回は鉄筋コンクリートの一棟マンションのご相談でした。

自宅などの不動産を査定する場合は、土地価格　+　建物価格　＝　査定価格

となります。

 

しかし、収益物件の場合は、家賃収入で査定価格が決まります。

例えば、年間家賃収入が2,000万円だとします。

市場の投資利回りが8％だとしたら、

2,000万円　÷　8％　＝　2憶5,000万円が査定価格となります。

最終的にはその他様々な要因を加味して査定して調整していきます。

 

本題の売却のタイミングですが、新築から保有している場合、築10年程度での売却が1つの良い時期です。

理由は、築15年あたりから、外壁塗装・屋上防水などの工事が必要となり、大きな出費があるからです。

また、エアコン・キッチン・給湯器などの設備も10年～15年位から不具合が出始め、出費が重なります。

 

今回の例ではファミリータイプのお部屋が30戸あり、外壁塗装などの概算が2,000万円程度でした。

外壁塗装などの大きな出費を迎える前に売却することが、1つの売却のタイミングとなります。

 

ただし、不動産市場、金利市場などを加味しない場合のお話ですので、1つの参考例としてお考え下さい。

 

 

 

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㈱生活情報ネット
取締役　野田 大地