合志市須屋のY様から「土地の査定について」ご質問を頂きました。

以前のコラムでも少し書いた、土地の個別要因についてのご説明です。

 

個別要因の説明をする前に、土地の査定方法についてはこちらをご参照下さい。

→→https://www.sj-net-agent.com/blog/492

 

では実際にあった合志市須屋の土地の査定事例をご説明します。

 

査定物件情報

所在地　合志市須屋

土地面積　60坪

 

まず近隣土地の取引事例比較法で平均坪単価を計算しました。

合志市須屋　近隣取引事例　平均坪単価15.0万円

 

査定地物件は60坪なので、60坪　×　平均坪単価15.0万円

＝　900万円

 

900万円が査定のベース価格となります。

 

ここから個別要因のお話になります。

個別要因は、多くの要因がありますので代表的な例を書くと、

 

「プラス要因」

・角地

・前面道路が公道

・前面道路の幅員が広い

・接道方向が南側

・小学校までの距離が近い

など

 

「マイナス要因」

・地形が変形地（三角形・旗竿上など）

・前面道路が私道

・前面道路の幅員が狭い

・前面道路が北側

・隣地との高低差がある（擁壁設置が必要）

など

 

今回の合志市須屋の土地の査定では、道路との高低差が約1ｍほどあり、擁壁設置工事が約80万円必要となりました。

よって、900万円　－　擁壁設置80万円（個別要因）　＝　820万円

個別要因を考慮して最終査定価格を820万円（坪単価13.6万円）としました。

 

余談ですが、この擁壁設置工事が実務上の曲者となっています。

熊本地震以降、擁壁が崩れるトラブルがニュースで問題になり、買主様も擁壁がある土地は避ける傾向が強くなりつつあります。

また、一度擁壁を作ったから大丈夫ではなく、将来、建物を建替えする際に再度、擁壁が問題ないか確認が必要となります。

問題ありと判定されれば、擁壁設置工事をやり直ししないといけない場合があります！

もちろん擁壁が古く崩れている場合もマイナス要因になりますのでご注意下さい。

 

個別要因は他にも様々な要素がありますが、まずは自分の資産がプロがみたらどういう状況なのか知ることが一番大切です。

その為にも、売る売らないは別にして、査定だけはしておくことが大切です！

 

 

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㈱生活情報ネット

取締役 営業部長　野田 大地